住宅ローン借り換え注意点１：住宅ローン金利ランキングの落とし穴

マイナス金利導入後、弊社でも住宅ローン借り換え相談が増えています。住宅ローンの借り換えでは金融機関の選択で大きな差が出ますが、ネット上のランキングサイトや口コミサイトでは間違った情報が多いので注意が必要です。住宅ローンのプロから見た、借り換えの注意点として「金利だけで判断しない」という点があります。

住宅ローン借り換えの注意点：金利ランキングやクチコミだけで判断しない

住宅ローンの借り換えに関しては、ランキングサイトやクチコミサイトに色々な銀行の評価がなされています。住宅ローン相談のコンサルティング料で生計を立てている住宅ローンのプロから見て、残念ながら間違った情報が書かれているものが多いです。その代表的なものが「住宅ローン金利ランキング」です。

住宅ローン金利ランキングでの金利は、金融機関が発表している表面上の金利です。例えば金利が１％のところと1.2％では、金利１％の方が有利に思えます。しかし、住宅ローンの比較では金利以外の面、諸費用や金利優遇条件等を合わせて比較する必要があります。諸費用の代表的なものとしては「融資手数料」がありますが、これは32,400円と定額のところもあれば、融資金額の2.16％といったように融資金額に応じていくらになるか変わってくるところもあります。融資金額が小さければ×2.16％をして計算される手数料も小さいですが、融資金額が大きくなれば当然その分手数料も大きくなってしまいます。

金利ランキングでは、表面的な金利のみをランキング化していたり、融資金額の多い少ないは考慮に入れずに諸費用を計算していたり、そもそも広告収入が入るところしかランキングに載せていなかったり、という限界があります。金利は低い方がよいのは事実ですが、金利の低さだけで選んでしまってはいけないのです。

住宅ローン借り換えの注意点：諸費用を考慮に入れる

上で述べたように、住宅ローンの借り換えでは、諸費用を考慮に入れた比較が必要です。諸費用では特に融資手数料、保証料、団信保険料の比較が必要です。大手都市銀行等では融資手数料が32,400円と安いです。一方保証料は期間にもよりますが35年返済だと融資額の２％ほどかかるというケースが多いです。3,000万円を借りる（借り換える）場合には、保証料として約60万円が必要ということになります。融資手数料が低いところは保証料が高い場合が多いです。

一方保証料が０円という銀行も多いですが、その場合融資手数料が高くなります。融資手数料は融資額の2.16％というところも多いです。保証料が0円だと手数料が高くなり、手数料が低いと保証料が高い、というのが一般的です。住宅ローンの借り換え時で銀行を比較検討する際は手数料と保証料を必ず考慮して進めるべきです。

住宅ローン借り換えの注意点：フラット35では団信の保険料も考慮に

フラット35を借りる場合には、団信（団体信用生命保険）の保険料も考慮に入れた比較が必要です。一般的な銀行の住宅ローンでは団信の保険料が金利に含まれているのに対し、フラット35では含まれていません。例えばフラット35の金利が1.03％、他の銀行の全期間固定金利が1.15％であれば、フラット35の方が有利に見えますが借り換え後の団信保険料を計算した上で比較した場合、後者1.15％のローンの方が有利という場合もあります。

住宅ローン借り換えの注意点：金利優遇条件の違いを考慮に

これは次回、別途まとめます。

まとめ

住宅ローンの借り換えでまず注意すべきなのは、金利だけで比較しない、ということです。手数料や保証料、団信保険料をきちんと比較し判断する必要がありますが、多くの人はできていません。一般的に金利が低い銀行は手数料等の諸費用が高く、諸費用が低い銀行は金利が高いことが多いです。そして金利が低い銀行（≒諸費用の高い銀行）のWEBやパンフレットでは「金利の低さ」をうたい、諸費用が低い銀行（≒金利の高い銀行）では、諸費用の低さをうたう傾向にあります。住宅ローンの借り換えで得をするには、やはり住宅ローンのプロなどに相談した上で決めていく方が無難です。

©住宅ローン相談専門のFP事務所　アルトゥルFP事務所　井上光章