2018年4月からのフラット35の商品改定

フラット35が2018年4月改定され、融資手数料等の費用を借入対象とできるようになりました。これにより自己資金が少なくてもフラット35のメリットを受けられるようになりました。

2018年4月から借入対象費用となるもの

2018年4月から借入対象費用となる主なものは、以下の通りです。

• 金銭消費貸借契約証書に貼付した印紙代
• 仲介手数料
• 登録免許税
• 司法書士報酬、土地家屋調査士報酬
• 融資手数料
• 火災保険料、地震保険料
• 既存住宅売買瑕疵保険付保に係る費用（中古)
• ホームインスペクションに係る費用
• ＜借換え＞借換前の住宅ローンを全額繰上返済する際の繰上返済手数料
• ＜借換え＞借換前の住宅ローンの経過利息

これらを借入に含める場合には、それを証明する書類を提出する必要があります。

借換えでの資金計画の変化

従来、フラット35を借換えで利用する場合、繰上返済手数料や経過利息を借換え後の借入額に含めることはできませんでした。繰上返済手数料は54,000円や32,400円のところが多くこれらの場合には特に問題にはならないかもしれませんが、金融機関によっては「残高の１％」といったように大きな金額になることがあります。その場合には「繰上返済手数料」を含めることができるか否かは大きな違いが生まれます。

「経過利息」はボーナス返済をしていない場合には特に問題になりませんが、ボーナス返済をしていると、借換実行時期によっては大きな金額になることもあり、その場合はこの改正は大きく味方するでしょう。

新規購入での資金計画の変化

例えば土地1,500万円、建物2,000万円で新築住宅を建てる場合を考えます。フラット35では融資率が9割超だと金利が高くなるので、土地と建物3,500万円の１割にあたる350万円を自己資金で用意するか、用意できない場合には１割部分をプラスローンで用意するかを検討するのが一般的です。

諸費用として、仲介手数料51万円、融資手数料68万円、火災保険料30万円、登記費用40万円、合計189万円（プラスローンを使う場合にはその融資手数料を4万円と仮定し193万円）が必要だとします。できるだけ自己資金を使わない資金計画を考える場合、従来であれば以下のような計画のいずれかになります（つなぎ融資の手数料等の他の費用については今回は考えないこととします）。

改正後は、借入対象費用を含めて９割以下であれば金利が低くできます。できるだけ自己資金を使わないようにするための資金計画は例えば以下のようになります。

※諸費用は借入額が増える部分融資手数料が72万円に増えるので諸費用合計は193万円、197万円としています。

このように、改正前に比べると、用意すべき自己資金額を小さく抑えることができるため、より使いやすくなったと言えるでしょう。

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