住宅ローン固定金利の上昇はどれくらい？日銀の政策変更のローン金利への影響

2022年12月、日銀は金融政策の変更を発表し長期金利が上がり、その結果、2023年1月の住宅ローンでも全期間固定金利や10年固定金利で上昇しました。今回は日銀の政策変更で金利がどれくらい上がったのか、全期間固定と10年固定を例にまとめ、合わせて、今、変動金利で借りている人は借り換えをするべきかについても考えていきます。

住宅ローンの固定金利はどれくらい上昇したのか？

今回の日銀の政策変更で全期間固定金利がどれくらい上がったのか、具体的な数値を見てみましょう。政策変更があったのは12月なので、11月から3カ月間での変化を見ることにします。銀行名11月→12月→1月でまとめます。

フラット35　1.54%→1.65%→1.68%

みずほ　1.55%→1.45%→1.66%

三菱UFJ　1.69%→1.78%→1.81%

三井住友　2.21%→2.72%→2.49%

りそな　1.315%→1.295%→1.395%

某銀行　1.32%→1.37%→1.52%

某銀行　1.10%→1.10%→1.10%

某銀行　1.40%→1.40%→1.40%

某銀行　1.25%→1.25%→1.25%

※私が各銀行のWEBサイトを見て集めたデータなので間違っている可能性もあります。

フラット35は12月に大きく上昇していて不思議だったのですが、逆に日銀の政策修正後の上昇は小幅で0.03ポイントのみ。

長期金利の指標となる「10年国債の利回り」は11月末0.250％くらい→12月末0.450％くらいまで、約0.2ポイント上昇しています。それを考えるとみずほ銀行の1.45％→1.66％はイメージどおりです。

各銀行が翌月の金利を決める日がいつなのかによって、上昇幅が0.2ポイント未満の銀行が見られるのかなという気もしますが、例に示したように、金利が全く変わっていない銀行たちがあるのは不思議。これはその銀行の戦略的なものと思われます。

10年固定金利はどれくらい上がったのか？

次に10年固定金利がどれくらい上がったのか、いくつかの銀行の具体的な数値を見てみましょう。同じように銀行名11月→12月→1月です。

みずほ　1.20%→1.10%→1.40%

三菱UFJ　0.83 %→0.87%→1.05%

三井住友　0.93%→0.88%→1.14%

りそな　1.025%→1.025 %→1.125%

PayPay銀行　0.99%→0.96%→1.05%

ソニー銀行　0.950%→0.950%→0.995%

※私が各銀行のWEBサイトを見て集めたデータなので間違っている可能性もあります。

上昇幅は全期間固定金利と同じで、0.1~0.2ポイントくらいのところが多かったですが、みずほは0.3ポイント上げてきました。これは12月の金利が低すぎたことが影響しているのではないかと思います。

変動金利は今借り換えるべきか？

以前書いたように、変動金利が今すぐ上がるとは思いませんが、もし今、変動金利のリスクヘッジとして借り換えを考えるなら作戦は２つあります。

１．全期間固定等への借り換え

全期間固定等は上がっていますが、上の例のように低いままの銀行もある。これは戦略的なことだと思うので、それに乗っかる。ただし金利上昇リスクを銀行が負うことになるので、その銀行で大丈夫なのか、少し怖いところはある。

金利は融資実行時点のものが適用になるので、彼らの気が変わって金利が上がっちゃう前に、できるだけ素早く融資実行まで持っていくのが成功のコツです。私のような専門家のサポート（弊社の場合有料）を受けると、一人で借り換えを行うより早く、正確に融資実行まで持っていけます。

２．より低い変動への借り換え

今の変動は0.3％台も多いので、それに借り換える。今借りている変動金利が0.7％台以上であれば、経験上、毎月返済額、総支払額とも今より削減できる。

変動金利から変動金利への借り換えでは、金利上昇リスクは引き続き負うことになりますが、金利が下がる分、借り換え前よりは相対的に、少しだけ、小さくできます。 ※借り換えには費用がかかるので、ある程度の金利差がないと借り換えメリットが出ません。その１つの目安が今の金利が0.7％台であるかどうかです。なお、それらの費用は新たな借入に上乗せして借りることが多いので、自己資金も持ち出しはほとんどありません。

まとめ：住宅ローンの固定金利上昇への対策

2022年12月の日銀による政策変更で長期金利が上昇、2023年1月の住宅ローンでは、全期間固定金利や10年固定金利で0.1~0.3ポイント程度の上昇が見られました。短期金利は上昇しておらず変動金利についても上昇はありません。変動で借りている人から、金利上昇に備えて借り換えをすべきかという相談も多いですが、現状では今すぐ金利上昇は起きないと思います。もし今、変動金利を金利上昇回避目的で借り換えるなら、私たちのような住宅ローンのプロに相談して長期固定系で金利の低いところを探すか、より低い金利の変動タイプへ借り換えるという策があります。