ARUHI(アルヒ)スーパーフラットのメリット、デメリット(2022年最新情報)

全期間固定金利のフラット35には大きく2種類の商品があります。一般的なのは「買取型」と呼ばれるものですが、ARUHI(アルヒ)など一部の金融機関では「保証型」と呼ばれる商品も出ています。最低金利が決められていてそれ未満にはできない買取型に対し、保証型は金融機関が金利を自由に決められるため、低い金利で全期間固定が借りられるというメリットがあります。その代表的なのがARUHI(アルヒ)のスーパーフラット。今回は、ARUHIのスーパーフラットのメリット、デメリットをまとめます。

ARUHI(アルヒ)スーパーフラットの特徴

ARUHI(アルヒ)のスーパーフラットは、通常のフラット35(買取型)よりも金利が低くなるという特徴(メリット)があります。

しかしそれには条件があります。まずは自己資金の割合。自己資金が1割以上必要で、下表のように、自己資金の割合が多くなればなるほど金利が低くなっていく仕組みです。

※金利は2022年9月のものです。

スーパーフラットを使うためにクリアしなければならない条件の2つ目が「返済負担率」。これは「住宅ローン等の年間返済額÷年収」で計算されます。車のローンや、カードローンなどの借入がある場合はそれらの年間返済額も含めて計算します。これが上表の基準を満たす必要があります。

たとえばスーパーフラット7を使いたい場合で、年収が500万円の人であれば、年間の総返済額がその35%以下になっている必要があります。500×35%=175万円。月換算で145,830円くらい。これ以下になるように住宅ローン金額を決めなければなりません。

なお、一般的なフラット35(買取型)の審査基準でも年収400万円以上の返済負担率は同じ35%(年収400万円未満の30%というのも一般的なフラット35と同じ基準)になります。この点については大差がありません。

ただし、スーパーフラット8.5、スーパーフラット9の返済負担率は20%以下にしなければなりません。この2つに関しては、通常のフラット35(買取型)よりも返済負担率の基準は厳しくなっています。

なお、車のローン等、住宅ローン以外の借入があって返済負担率の規定を満たさない場合には、それらのローンを返してしまえば規定を満たすことになります。しかしその分、自己資金が減ります。自己資金が減ることで、今度は自己資金の各基準を満たさなくなって、スーパーフラットが利用できない(もしくは金利が上がってしまう)こともあります。返済負担率や自己資金の割合を細かく計算し、ベストな選択を考える必要があります(我々のような住宅ローンの専門家に相談するのもよいでしょう)。

ARUHI(アルヒ)スーパーフラット の メリット、デメリット

ARUHI(アルヒ)スーパーフラットのメリット

ARUHI(アルヒ)のスーパーフラットのメリットは、上で分析したように、自己資金が多い人は、通常のフラット35よりも金利が低くなる点にあります。一般的なフラット35と比較してどれくらい返済額に差が出るのか計算してみます。借入額5,000万円、借入期間35年、元利均等返済とした場合の毎月返済額と総返済額の差は下表のようになります。

※金利は2022年9月のもので、フラット35Sなどは比較のため考慮していません。また、ボーナス返済や団信の種類等も考慮していません。

この条件の場合、スーパーフラット8以上であれば100万円以上の得に、スーパーフラット9であっても50万円以上の得になっています。このように金利が下がるメリットを受けられるのがARUHI(アルヒ)スーパーフラットの特徴といえます。

もちろん、全期間固定金利であるフラット35の一種なので、金利上昇リスクがないというのもメリットです。世界的にインフレ→金利上昇が見られる今、住宅ローンの金利上昇を気にする人は多いです。そんな人には利用価値の高い住宅ローンになるでしょう。

ARUHI(アルヒ)スーパーフラットのデメリット

ARUHI(アルヒ)のスーパーフラットのデメリットは、自己資金が少ない人はそもそも利用対象外、という点にあるでしょう。

たとえば、自己資金を1割用意できたとして、アルヒスーパーフラット9を使いたい場合を考えます。年収600万円、35年返済と仮定します。

住宅にかかるお金が総額4,000万円だとすると、自己資金1割は400万円。400万円の自己資金を用意できたからといってスーパーフラットが使えるか、というとそうではありません。返済負担率を20%以下にしなければならないのでした。

年収600万円で返済負担率20%以下にするには、年間返済額を120万円以下、月換算で10万円以下にする必要があります。返済負担率20%から逆算した借入可能額は、年収600万円のこの人の場合、約3,280万円となります(審査金利を1.47%とした場合)。

つまり、この人の場合、住宅予算の総額4,000万円のうち、自己資金1割ではスーパーフラットは使えず、返済負担率の観点からは720万円程度は、最低でも自己資金をそろえなければならないということになります。

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