フラット35は住宅金融支援機構と、民間の金融機関が提携して販売されている住宅ローンです。全期間固定金利タイプで返済年数は最長35年まで設定できます。一般的な銀行で提供されている変動金利タイプや5年固定、10年固定タイプと比べると当初の金利は高めになるというデメリットがありますが、変動金利等とは違い、金利上昇リスク(途中で返済額が増えてしまう危険性)がないのはメリットだと言えます。

フラット35の特徴:最長35年の全期間固定金利

住宅ローンには変動金利、5年固定金利、10年固定金利、全期間固定金利といった種類があります(その他にも例えば3年固定金利、7年固定金利、20年固定金利、30年固定金利等もあります)。変動金利というのは6カ月ごとに金利が変わっていく種類の住宅ローンです。つまり6カ月経過後は金利が上昇するリスク(毎月返済額が上昇してしまう危険性)があるということです。5年固定というのは最初の5年間は金利が固定されているが6年目以降は金利が変わるタイプです。6年目以降は金利が上がってしまう可能性があります。10年固定というのも同様に、最初の10年間は金利上昇リスクはありませんが、11年目以降に金利が上がってしまう可能性があるというものです。

フラット35は全期間固定金利です。全期間固定金利というのは返済最初から最後まで金利が変わりません。変動金利や5年固定、10年固定等と違って、金利が途中で上がってしまう危険性はない、というのがフラット35のメリットになります。金利が途中で上がらない反面、当初の金利は変動金利や5年固定金利等と比べると高くなってしまうのです。

フラット35の特徴:返済年数20年以下は金利が低くなる

フラット35の返済年数は最長35年まで設定できますが短くすることも可能です。一番短くて15年なので15年~35年の間で自由に返済年数を設定できるということです。返済年数15年~20年にすると金利は低くすることができます。2016年10月を例にすると返済年数21年~35年だと1.06%ですが、返済年数20年以下だと0.95%と低くなります。返済年数20年以下の場合、フラット20と呼ばれることもあります。

マイナス金利の今、住宅ローンの借り換えを行う人が多いです。借り換え前の残りの返済年数が例えば22年8か月でその人がフラット35への借り換えを行う場合を考えます。返済年数が22年ありますのでフラット35の返済年数を22年で設定すれば金利は1.06%になります。フラット35への借り換えの際、返済年数を20年に縮めることも可能なので、返済年数を20年とすると金利は0.95%になります。返済年数を縮める分、毎月返済額が大きくなってしまう可能性もありますが、トータルの支払額を小さくすることができます。家計の状況によってはこのフラット20をうまく使うと賢く借り換えができる場合もあるのです。

フラット35の特徴:銀行によって金利が異なる

2016年10月のフラット35の金利を紹介しましたが、これは「最低金利」です。フラット35の金利は各金融機関が自由に決めることができますが、その最低金利(これ以上下げてはダメという金利)が決められているのです。フラット35をメインに扱っているような金融機関ではその金利を最低金利に設定することが多いです。フラット35の販売にはあまり力を入れないような金融機関では金利を高めに設定するケースもあります。フラット35を利用する場合、金利は金融機関によって異なる、ということは覚えておきたいですね。

フラット35の特徴:保証料0円

住宅ローンを借りる際、金融機関には融資手数料や保証料を払う必要があります。融資手数料は大手都市銀行等では32,400円と低い場合もありますが、フラット35を専門に扱う金融機関では融資額の2.16%(もし3,000万円のローンを借りるならば64,8000円)と高い場合もあります。

大手都市銀行等では手数料が安い代わりに保証料が取られます。保証料を借入時に払う場合にはおおよそ融資額の2%程度が必要になります。3,000万円のローンを借りるならば約60万円ということになります。

フラット35は保証料不要です。この点はフラット35のメリットだと言えるでしょう。ただしフラット35以外にも保証料0円で借りられる住宅ローンはたくさんあります。各金融機関を比較する際は融資手数料や保証料も踏まえた損得を考える必要があるのです。

フラット35の特徴:団信に別途加入する必要がある

住宅ローンを組む際、団体信用生命保険(団信)に加入する必要があります。団信の保険料は、一般的には金利の中に含まれています。2016年10月の三菱東京UFJ銀行の固定金利タイプの金利は1.16%ですがこの金利の中に団信の保険料は含まれています。

一方、フラット35の金利1.06%(2016年10月)には団信の保険料は含まれていません。団信に加入する場合には別途団信保険料を払う必要があるのです。このことをきちんと理解した上でフラット35を選ぶのであれば問題ありませんが、フラット35の金利には団信保険料が含まれていない、ということを理解しないままフラット35を借りている人も多いです。その点を考慮すると、フラット35の金利には団信保険料が含まれていないという点はデメリットになると言えるでしょう。

フラット35を検討している方(全期間固定金利を検討している方)は、団信保険料の含まれていない1.06%(フラット35)がいいのか、例えば団信保険料の含まれている1.16%(三菱東京UFJ銀行)がいいのかはしっかりと計算して比較し答えを出す必要があるのです。

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