ARUHIでは「スーパーフラット」という名称のフラット35保証型商品を出しており、通常のフラット35(買取型)よりも金利が低くなっています。今までのスーパーフラットには「新しく住宅を購入する人」用の商品しかありませんでしたが、2018年4月から「借換用」のスーパーフラットが誕生しました。

ARUHIスーパーフラット借換の特徴

ARUHIスーパーフラット借換の特徴は「金利が低い」という点です。通常のフラット35の金利は1.35%(2018年4月)ですが、スーパーフラット借換の金利は1.30%(2018年4月)と金利が低いです。これはスーパーフラット借換が「保証型」だからできることなのです(後述)。「金利が低い」というのが「ARUHIスーパーフラット」のメリットだと言えます。

ARUHIスーパーフラット借換のデメリットは、返済年数15年~20年の場合、通常のフラット35の方が金利は低くなる、という点があります。フラット35は返済年数20年以下の場合金利が低くなる一方でスーパーフラットは返済年数によらず金利は一定です。そのため返済年数20年以下の場合には通常のフラット35の方が金利が低くなる場合があります(2018年4月は下表のように両方1.30%でたまたま同じ値になっています)。

  返済年数15年~20年 返済年数21年~35年
通常のフラット35 1.30% 1.350%
ARUHIスーパーフラット借換 1.30%

ARUHIスーパーフラット借換のデメリットの2つ目は、他の金融機関の全期間固定金利よりは金利が高い、という点です。例えばフラット35と同じ「全期間固定金利タイプ」ではみずほ銀行が1.25%(返済年数31年~35年で、2018年4月の店頭手続きの場合の金利。ネット専用ローンの場合さらに金利が低くなり2018年4月の金利は1.225%)とARUHIスーパーフラット借換よりも金利がさらに低くなっています。ただし後で述べるように、金利の低さだけでなく保証料や融資手数料等を含めたトータルコストで考える必要があります。




ARUHIスーパーフラットの3種類

ARUHIスーパーフラットには借換用だけでなく、新たに住宅を購入する人向けの商品が2つあります(以前のこのコラムでも解説しました)。「スーパーフラット8」と「スーパーフラット9」です。「スーパーフラット8」は自己資金が2割以上ある人向けの商品で金利が通常のフラット35よりも低くなっています。

「スーパーフラット9」は自己資金が1割以上あり、返済負担率が20%以下の人が使える商品です。スーパーフラット9の金利は通常のフラット35よりも低くなりますが、スーパーフラット8よりは高くなります(下表)。

  金利(団信なし) 金利(団信込)
ARUHIスーパーフラット8 0.970% 1.250%
ARUHIスーパーフラット8 1.020% 1.300%
ARUHIスーパーフラット借換 1.020% 1.300%

※フラット35の保証型と買取型の違いについて

全期間固定金利タイプの「フラット35」には買取型と保証型の2つの種類があります。一般的にフラット35というと「買取型」のフラット35を指します。「保障型」を扱っている金融機関は少ないですが、数少ない金融機関の1つが「ARUHI」です。最低金利が決められているフラット35買取型と比較して、保証型では各金融機関が金利を自由に設定できるのが特徴です。

スーパーフラット借換と通常のフラット35との比較

スーパーフラット借換と通常のフラット35、さらにはみずほ銀行(ネット申込)の全期間固定を比較すると以下のようになります。借換金額を3,000万円、借換後の返済年数を30年として計算します。

スーパーフラット借換 通常のフラット みずほ
住宅ローン金額 3,000万円 3,000万円 3,000万円
返済年数 30年 30年 30年
金利 1.30% 1.35% 1.215%
毎月返済額 100,681 101,391 99,483
総返済額 3,383 万円 3,407 万円 3,343 万円
融資手数料 37 万円 37 万円 4 万円
保証料 0 万円 0 万円 57 万円
登記費用等 27 万円 27 万円 27 万円
トータルコスト 3,419 万円 3,444 万円 3,404 万円

※ARUHIはネット申込(ARUHIダイレクト)だと融資手数料は1.08%(店頭申込だと2.16%)。
※諸費用は現金で払うと仮定(多くの場合、借入額に含めますがここでは比較のため)。
※みずほ銀行はネット申込の金利(返済年数26年~30年の場合)だと1.215%(2018年4月)。

上記の計算例では、金利の低いみずほ銀行では「保証料」の負担が大きくなりますが、トータルコストではわずかですがみずほ銀行の方が得になっています。弊社がコンサルをする場合、三井住友信託銀行の30年固定や他のネット銀行等も比較して損得を考えます。





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