ARUHIにはスーパーフラットという商品がありましたが、2017年10月からスーパーフラットは2つの商品に分かれることになりました。今まで「スーパーフラット」と呼んでいたものは「スーパーフラット8」となり、2017年10月から新たに「スーパーフラット9」という商品が誕生しました。今回はARUHIスーパーフラット9のメリット、デメリットをまとめます。

ARUHIスーパーフラット9とは

「ARUHIスーパーフラット9」は、モーゲージバンクARUHIが出しているフラット35です。通常の銀行で扱われているフラット35は「買取型」が一般的であるのに対し、ARUHIスーパーフラットは「保証型」のフラット35です。通常のフラット35(買取型のフラット35)でも、フラット35の金利は各金融機関が自由に決められますが、実際は最低金利が決められており各社ともその最低金利で横並びになっています(最低金利以下の金利にはできない仕組み)。ARUHIのスーパーフラットは保証型のため、金利はアルヒが自由に決められるという特徴があります。

今まで出されていたARUHIスーパーフラット8は、住宅購入時に自己資金2割を入れるという条件で金利を通常のフラット35よりも低くするという商品でした。今回のARUHIスーパーフラット9は、自己資金は1割でよいのですが、返済負担率を20%以内に抑えると金利が低くなるというものです。
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※金利は2017年12月の金利

ARUHIスーパーフラット9で借りられる金額

フラット35の返済負担率は年収400万円未満の場合30%以下、年収400万円以上の場合35%以下と定められています。ARUHIスーパーフラット9では返済負担率は年収に関係なく20%以下という条件になっています。ここで、年収500万円の人が35年返済の住宅ローンを借りる場合を考えてみます。通常のフラット35では借入可能額は4,887万円となりますが、スーパーフラット9の場合返済負担率を20%以下にしなければならないため借入可能額は2,815万円と小さくなります。

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※フラット35の審査金利はその月の金利(2017年12月だと1.34%)になることが多いです。ARUHIスーパーフラットの審査金利が1.29%(2017年12月の金利)でよいのかは未確認です。

ARUHIスーパーフラット9のメリット

ARUHIスーパーフラット9のメリットをまとめると以下のようになります。

  1. 通常のフラット35より金利が低くなる

ARUHIスーパーフラット9のメリットは金利が低くなる点が挙げられます。2017年12月の金利は1.29%と通常のフラット35より0.05%低くなります。そのため以下のように毎月編策額、総返済額とも有利になります。
2,500万円、35年返済、元利均等返済の場合
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※実際にはスーパーフラットSが使えるはずなのでさらに金利は低くなります。





ARUHIスーパーフラット9のデメリット、注意点

ARUHIスーパーフラットのデメリット、注意点をまとめると以下のようになります。

  1. 返済負担率が20%と低いので借りられる金額が小さくなる
  2. 条件によっては他の金融機関の方がトータルコストは安くなる場合がある
  3. 借換えでは使えない

ARUHIスーパーフラット9のデメリット、注意点としてはまず、返済負担率が20%と低いので借りられる金額が小さくなるという点が挙げられます。上で見たように、年収500万円では2,800万円程度までしか借りられないため、現金がたくさんある人や、土地は親の所有のものがありそこに注文住宅を建てる場合(二世帯住宅に建て替える等も含む)といった場合でないと利用は難しいかもしれません。

ARUHIスーパーフラットのデメリット、注意点の2つ目は、他の銀行の全期間固定金利(や30年固定等の長期固定金利)の方が有利になる場合もある、という点です。これらの銀行と比較してどちらがよりよいかを検証する必要があります。着工金や中間金の有無、土地購入の有無によっては、つなぎ融資や分割実行等も必要になってきますが、それらの条件も踏まえてコストを算出、最もよいところを選ぶ必要があります。弊社の有料住宅ローンコンサルティングでは金利の低さだけではなく他の様々な条件も加味して各銀行の比較を行っています。

ARUHIスーパーフラットの注意点の3つ目として、住宅ローンの借り換えには使えないという点が挙げられます。

以上のように、金利が少し低くなるスーパーフラット9は、利用できる人は限られますが、当てはまる人にとっては候補の1つには入れたいローン商品の1つと言えます。




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